何小姐工作五年後，儲得一筆首期，在太子買入一單位作收租之用，賺取租金收入。
過去一年，因為單位本身陳舊，租客發現了不少問題，包括天花剝落、走廊牆身滲水、冷氣機出熱風等，何小姐都一一處理。
一年下來，她發覺出租物業的支出項目著實不少。經紀佣金、厘印費、大廈管理費、差餉、地租、按揭利息、維修費等。最後，還有物業稅。
作為新手出租物業業主，這是她第一次報物業稅。她估計，以上羅列的支出項目，都可以在物業稅中扣除。七除八扣下，可能不用繳付物業稅了。
何小姐這個想法，有沒有問題呢？
先說結論，何小姐的想法是錯的。
首先，在物業稅中，只有三項支出可以申索扣除：
業主繳付的差餉
不能追回的租金
修葺及支出的標準免稅額
關於第一項，差餉是指已支付的差餉。所以未支付，或獲寛免的差餉，不可扣除。另外，差餉與地稅是兩件事，地租是不可扣減的。
關於第二項，只有在有關年度內確定為無法追回的租金，才可扣減。而且，將來如果收回這筆「不能追回的租金」，須視為租金收入，並在收回款項的年度計算物業稅。
關於第三項，修葺及支出的標準免稅額是指：
（租金收入 - 差餉 - 不能追回的租金）* 20% 假設何小姐每月收到租金$18,000，每季實際支付差餉為$1,500，修葺及支出的標準免稅額就是：
（$18,000*12 - 1,500*4）* 20% = $42,000
因為這個標準免稅額已包括所有開支，所以經紀佣金、厘印費、大廈管理費、地租、按揭利息、維修費等實際支出，是不能再作扣除的。
按15%稅率徵收，應繳物業稅款額為$25,200。計算如下：
租金收入 (18,000*12) | 216,000 |
差餉 (1,500*4) | (6,000) |
修葺及支出的標準免稅額 | (42,000) |
應評稅淨值 | 168,000 |
物業稅按15%徵收 | 15% |
應繳稅款額 | 25,200 |
稅務問題人人不同，同一種收入，不同的身份，就會有不同的稅務安排。如果你對自己遇到的稅務問題感到煩惱，不妨留言給我，我會盡量回覆。
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